Thị trường bất động sản có biến, giá đất nhảy múa run tay xuống tiền

Nhiều tỉnh thành siết phân lô, bán nền, ngân hàng có động thái siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã tác động phần nào tới tâm lý nhà đầu tư.

Thị trường có biến, e ngại xuống tiền

Vợ chồng chị Huyền (29 tuổi, Hà Nội) có 1,5 tỷ đồng nhàn rỗi, lâu nay vẫn gửi ngân hàng. Mấy tháng gần đây, thấy “sốt đất” khắp nơi, có người chỉ sang tay mảnh đất đã lãi đậm nên chị Huyền sốt ruột bàn tính với chồng rút tiền ra để đầu tư bất động sản. 

Theo tính toán của chị, lãi suất ngân hàng hiện nay nhỉnh 5%/năm, tức khoản tiết kiệm 1,5 tỷ chỉ sinh lãi khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, cũng với số vốn như trên, có người bạn của chị đầu tư một miếng đất ở Hòa Bình, chỉ sau vài tháng đã lãi 200 triệu. Rõ ràng, đầu tư vào đất có tốc độ sinh lời cao hơn hẳn.

Vợ chồng chị đã rút tiền từ ngân hàng về để đầu tư đất. Thế nhưng mọi chuyện sau đó không “ngon ăn” như chị Huyền tưởng tượng. Đi khảo sát vài nơi, chị nhận thấy trong vòng 1 năm qua, giá đất một số chỗ đã tăng tới 30% - 50%. Ngay như mảnh đất mà bạn chị Huyền đầu tư có lãi ở Hòa Bình, sau vài lần sang tay, giá cũng đã tăng thêm vài trăm triệu. Dù đã đi xem nhiều mảnh đất nhưng hiện chị Huyền chưa dám xuống tiền vì e ngại giá nhà đất hiện nay đã là “đỉnh sóng”, mua thời điểm này dễ “đu đỉnh”. 

“Tôi tham giam một số hội nhóm đầu tư đất để tham khảo thông tin thì thấy cũng có người chia sẻ rằng mua đất trong cơn sốt rủi ro thua lỗ, chôn vốn rất lớn. Vì đất sau cơn sốt giá đi xuống rất nhanh. Có trường hợp mua mảnh đất từ cơn sốt đất hơn 10 năm trước giá 200 triệu đồng, mà đến tận cơn sốt bây giờ, giá mới về được ngưỡng ấy”, chị Huyền kể.

Thực tế, từ năm 2020 tới nay, nhiều khu vực đã xảy ra sốt đất điên cuồng. Tuy nhiên, gần đây nhiều tỉnh thành siết phân lô, bán nền, ngân hàng có động thái siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã tác động phần nào tới tâm lý nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, liên quan đến mức thuế chuyển nhượng đất đai, cơ quan chức năng cũng ra văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, chống khai gian thuế.

Có thể thấy, ngay từ đầu năm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục có nhiều văn bản yêu cầu các nhà băng siết hoạt động cho vay liên quan đến BĐS. Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4 vừa qua, một số nhà băng đã có hành động cụ thể như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay BĐS. 

Trước những biến động mới của thị trường, sự phân vân của chị Huyền cũng là tâm trạng của nhiều nhà đầu tư BĐS hiện nay. Họ có tiền nhàn rỗi, muốn kiếm lời từ “sốt đất” nhưng vì chưa có kinh nghiệm phân tích thị trường, thấy giá đất đã tăng cao trong thời gian ngắn nên run tay không dám xuống tiền.

Theo chuyên gia, các dòng tiền như tín dụng, trái phiếu vào BĐS đang “khựng” lại. Cùng với đó, việc nhiều tỉnh, thành vào cuộc “siết” phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng BĐS… sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS trong thời gian tới. 

Nghịch lý giá đất tăng, thanh khoản thấp

Theo Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, thực chất sốt đất thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn sốt đất hạ nhiệt.

Có thể thấy, thị trường BĐS một số nơi đã xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”, tức giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm người mua. 

Ông Minh.L, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, năm 2018, ông có mua nhà tại một dự án ở Hà Đông. Hiện nay, theo giá thị trường thì đất khu vực đã tăng gần 40% nhưng thực tế ông chào bán từ cuối năm 2021 đến nay vẫn chưa tìm được khách. 

“Đất trong khu vực này đang được rao bán 10 tỷ nhưng tôi quyết định bán thấp hơn thị trường với hy vọng thoát hàng nhanh nhưng thực tế khách thì nhiều mà mua thì không có. Đến việc tìm người thuê cũng khó” – ông L.nói. 

Theo chuyên gia BĐS, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Trước băn khoăn của nhiều nhà đầu tư có nên xuống tiền đổ vào BĐS thời điểm này, ông Đoàn Tùng, một môi giới bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm, tâm lý này là hoàn toàn có cơ sở. Bởi nếu không tính toán đúng, không nhận diện được “chân sóng” và “đỉnh sóng”, nhà đầu tư tay ngang sẽ tự đưa mình vào thế “tiến không được, lùi không xong”.

Ông Tùng cho biết, trong mỗi cơn “sốt đất”, nếu nhà đầu tư vào tiền sớm từ giai đoạn “chân sóng” thì kiếm lời rất dễ. Lúc này, giá đất chưa tăng quá cao, nhà đầu tư mua được giá tốt nên chỉ cần sang tay là có ngay lãi khủng. Việc rất nhiều người lướt cọc mua bán đất, giá đất sau mỗi lần sang tay sẽ được đẩy lên một mức mới, dần dần dẫn tới “đỉnh sóng”. Giá bất động sản ở “đỉnh sóng” so với trước đó có thể tăng bằng lần. 

Giá đất càng tăng cao càng thu hút nhiều người quan tâm và việc mua bán diễn ra rất nhộn nhịp. Những nhà đầu tư tay ngang thấy nhiều người khác đã kiếm được tiền một cách dễ dàng từ các đợt tăng giá dễ nảy sinh tâm lý hưng phấn, sợ bỏ lỡ cơ hội nên cũng lao vào thị trường mong kiếm lời.

Tuy nhiên, giai đoạn “đỉnh sóng” không duy trì được lâu, thường chỉ kéo dài 1 – 2 tháng, thậm chí vài tuần, rồi bước vào thời điểm thoái trào. Giá bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản giảm sút. Những nhà đầu tư lướt sóng có lời hoặc đội ngũ “lái đất” đã chốt lãi và rời đi, chỉ còn lại những nhà đầu tư đến sau “đu đỉnh”, lỗ nặng vì giá đất giảm sâu. Thậm chí ở những nơi “sốt ảo”, trong giai đoạn thoái trào, thị trường có thể mất thanh khoản, nhà đầu tư ôm hàng mắc kẹt vì đất rao bán không có người mua. 

Đánh giá về thị trường BĐS thời gian tới, chuyên gia BĐS cho rằng, những động thái từ cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường BĐS. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay có nguồn cung không nhiều, các dự án triển khai không quá dư thừa, trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng gia tăng. Do đó, giá BĐS khó giảm sâu, sẽ khó có tình trạng bán tháo. 

Trong khi đó, giá bất động sản tăng nhanh, bị thổi ở mức “chóng mặt” sẽ gây nhiều hệ lụy cho thị trường, làm méo mó thị trường, tạo ra sự thiếu ổn định, bền vững. Sốt đất chỉ trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại rất lớn, đẩy mặt bằng giá lên mức cao, những người lao vào kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người ở thực lại quá xa vời.

Theo Thanh Thu (VietNamNet)