Theo cách tính thuế tài sản nhà trên 700 triệu đồng của Bộ Tài chính, một căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng có thể chỉ phải nộp thuế 713.000 đồng/năm. Sau 7 năm sử dụng, căn hộ trên không phải chịu thuế tài sản mà chỉ phải chịu thuế đất là 600.000 đồng/năm.
Mua nhà 2,5 tỷ, chịu thuế tài sản 713.000 đồng
Trước nhiều ý kiến không đồng tình về cách tính thuế đối với nhà chung cư với lý do mức đóng thuế quá cao, Bộ Tài chính đã lấy ví dụ một căn hộ chung cư có diện tích 75m2 ở một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng) để tính toán số thuế phải nộp một năm.
Giả sử giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10 triệu đồng/m2; suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30.6.017) khoảng 9,71 triệu đồng/m2, áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng.
Theo dự thảo dự án Luật thuế tài sản, việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định.
Tổng số thuế tài sản dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản phải nộp đối với đất cộng với số thuế tài sản phải nộp đối với nhà.
Với thuế đất, giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến Luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%).
Cụ thể, đối với căn hộ chung cư nêu trên. Nếu khu chung cư mới được xây thì số thuế đất phải nộp bao gồm:
Giá tính thuế dự kiến đối với đất = 75m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150.000.000 đồng
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) = 150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm
Còn đối với nhà, số thuế dự kiến đối với căn hộ chung cư mới xây dựng trên như sau:
Giá tính thuế đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên = 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng
Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với phần vượt là 28.250.000 đồng:
Số thuế tài sản phải nộp đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) = 28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm
Như vậy, tổng số thuế tài sản (cả nhà cả đất) chủ căn hộ phải nộp là: 600.000 đồng + 113.000 đồng = 713.000 đồng/năm.
Nhà trên 700 triệu dùng 7 năm không chịu thuế tài sản
Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm thì số thuế đất giữ nguyên là 600.000 đồng/năm. Còn thuế đối với nhà được tính theo tỷ lệ % chất lượng nhà còn lại (do UBND cấp tỉnh quy định). Trong đó giá trị nhà dùng để tính thuế như sau:
Giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên = 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng.
Do giá trị còn lại của căn hộ trên thấp hơn ngưỡng 700.000.000 đồng nên căn hộ trên không phải chịu thuế tài sản mà chỉ phải chịu thuế đất là 600.000 đồng/năm.
Theo Bộ Tài chính, theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì đây là hồ sơ dự án Luật bước đầu gửi lấy ý kiến rộng rãi các cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu tác động trực tiếp của chính sách để làm cơ sở lập và hoàn thiện đề nghị xây dựng dự án Luật trình cấp có thẩm quyền xem xét trước khi trình Quốc hội bổ sung dự án Luật vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội. Bộ Tài chính xin ghi nhận các ý kiến tham gia để hoàn thiện hồ sơ dự án.
Cách tính thuế không phản ánh đúng giá thị trường
Với ngưỡng đánh thuế tài sản nhà của Bộ Tài chính là trên 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng, PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, không thể dựa vào hiện vật để đánh thuế mà phải dựa trên cơ sở giá trị.
Theo đó, Bộ Tài chính dựa trên quy định của pháp luật về xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở bình quân khoảng 7,3 triệu đồng/m2 để tính thuế là vô lý. Giá trị nhà ở phải căn cứ theo giá thị trường.
Giá nhà ở những vị trí đắc địa hay khu vực trung tâm, mỗi m2 đất có giá trị gấp hàng chục, hàng trăm lần nơi khác. Nếu cứ dựa vào định mức xây dựng để tính thuế là không chính xác. Giá trị nhà ở phải căn cứ trên giá trị thị trường chứ không phải giá trị xây dựng.
Về cách tính thuế tài sản nhà theo suất đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành, phân loại thành các cấp, hạng nhà, ông Long cho biết, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất tính thuế. Giá 1m2 đất tính thuế là giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế. Nhưng rõ ràng giá 1m2 đất tính thuế chưa theo sát biến động giá trên thị trường.
PGS. TS Ngô Trí Long nói: “Ở một nền kinh tế thị trường, phải tính thuế tài sản theo giá trị thực tế trên thị trường. Không thể đánh theo chi phí thực tế. Anh xây một căn biệt thự, nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 hết bao nhiêu tiền, đó là chi phí thực tế. Còn thực tế, anh sở hữu một căn nhà cấp 2 ở khu đất “vàng”, giá trị vẫn có thể gấp 10 lần một căn nhà cấp 1 nằm ở vị trí xa trung tâm. Cách tính thuế dựa vào định mức chi phí thực là không công bằng.
Việc tính toán chi phí thực để sau này tính toán, phân chia phần chi phí bỏ ra khi 2 hay nhiều người cùng góp tiền xây chung một căn nhà. Mỗi một mục đích tính toán giá trị nhà vào mục đích bảo hiểm, cho vay, cho thuê lại phải tính theo một cách khác nhau và cho ra một mức giá khác nhau”.
Theo Nguyên Phương (Dân Việt)
